[服務(wù)項(xiàng)目]主題： 什么是商品房預(yù)售?商品房預(yù)售與現(xiàn) ... 發(fā)布者： 蝸牛家
04/26/2019
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什么是商品房預(yù)售?商品房預(yù)售與現(xiàn)售房的區(qū)別?
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出倉(cāng)給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)先支付定金或房款的行為。商品現(xiàn)售房不用解釋大家都知道。
商品房預(yù)售也稱(chēng)樓花買(mǎi)賣(mài)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)賣(mài)的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買(mǎi)賣(mài)已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷(xiāo)售形式。
商品房預(yù)售盡管在我國(guó)現(xiàn)行的立法上還沒(méi)有明確的法律地位，但結(jié)合傳統(tǒng)的法學(xué)理論與社會(huì)實(shí)踐兩方面綜合起來(lái)分析，本人認(rèn)為，它本質(zhì)上屬于買(mǎi)賣(mài)交易的范疇，具有房屋買(mǎi)賣(mài)的一般法律屬性，如雙務(wù)性、友嘗性、諾成性等等。但商品房預(yù)售是以遠(yuǎn)期交付不動(dòng)產(chǎn)房屋為交易標(biāo)的物，涉及物權(quán)法與債權(quán)法中至難以解決的不動(dòng)產(chǎn)和買(mǎi)賣(mài)合同兩大難點(diǎn)。
商品房現(xiàn)售與商品房預(yù)售主要區(qū)別在于，商品房預(yù)售要求投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過(guò)竣工驗(yàn)收，預(yù)售合同簽訂以后，可能出現(xiàn)某種原因會(huì)導(dǎo)致商品房無(wú)法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵，因而買(mǎi)房人無(wú)法實(shí)際獲得商品房的所有權(quán)，商品房預(yù)售對(duì)買(mǎi)房人而言存在更大的風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》規(guī)定，商品房現(xiàn)售的條件為：
1、現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。這個(gè)條件主要為了確保現(xiàn)售商品房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主體資格合法。
2、取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。主要為了確保現(xiàn)售商品房的用地合法。
3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。主要為了確保現(xiàn)售商品房規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)合法。
4、已通過(guò)竣工驗(yàn)收。主要為了確保現(xiàn)售商品房符合工程建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
5、拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。主要為了保障被拆遷人的合法權(quán)益。
6、供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期。主要為了確保現(xiàn)售商品房達(dá)到基本使用條件。
7、物業(yè)服務(wù)方案已經(jīng)落實(shí)。主要為了避免商品房銷(xiāo)售后產(chǎn)生糾紛，同時(shí)物業(yè)服務(wù)也是買(mǎi)受人決定是否購(gòu)買(mǎi)商品房的因素之一。
另外實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)售商品房時(shí)應(yīng)完成房屋所有權(quán)初始登記
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最后更新: 2019-04-26 18:21:18
