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修改這篇文章 : 什么是商品房預售？商品房預售與現售房的區別？

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　　商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出倉給承購人，由承購人預先支付定金或房款的行為。商品現售房不用解釋大家都知道。 　　商品房預售也稱樓花買賣，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。 　　商品房預售盡管在我國現行的立法上還沒有明確的法律地位，但結合傳統的法學理論與社會實踐兩方面綜合起來分析，本人認為，它本質上屬于買賣交易的范疇，具有房屋買賣的一般法律屬性，如雙務性、友嘗性、諾成性等等。但商品房預售是以遠期交付不動產房屋為交易標的物，涉及物權法與債權法中至難以解決的不動產和買賣合同兩大難點。 　　商品房現售與商品房預售主要區別在于，商品房預售要求投入開發建設的資金達到工程總投資的25%以上即可，而商品房現售要求已通過竣工驗收，預售合同簽訂以后，可能出現某種原因會導致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質量瑕疵，因而買房人無法實際獲得商品房的所有權，商品房預售對買房人而言存在更大的風險。 　　根據《商品房銷售管理辦法》規定，商品房現售的條件為： 　　1、現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書。這個條件主要為了確保現售商品房房地產開發企業的主體資格合法。 　　2、取得國有土地使用權證書。主要為了確保現售商品房的用地合法。 　　3、持有建設工程規劃許可證和施工許可證。主要為了確?，F售商品房規劃、建設手續合法。 　　4、已通過竣工驗收。主要為了確?，F售商品房符合工程建設質量標準。 　　5、拆遷安置已經落實。主要為了保障被拆遷人的合法權益。 　　6、供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。主要為了確保現售商品房達到基本使用條件。 　　7、物業服務方案已經落實。主要為了避免商品房銷售后產生糾紛，同時物業服務也是買受人決定是否購買商品房的因素之一。 　　另外實際操作中，房地產開發企業現售商品房時應完成房屋所有權初始登記 　　了解更多資訊，持續關注蝸牛家 　　固定電話：400-887-3307

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