[服務(wù)項(xiàng)目]主題：廣州樓盤 發(fā)布者： 蝸牛家
01/24/2019
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廣州樓盤|展望2109房地產(chǎn)市場(chǎng)行情
近期出了很多關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策，可以說(shuō)史上力度至大、持續(xù)至長(zhǎng)的一次調(diào)控 。這讓很多房地產(chǎn)企業(yè)感到很迷茫，那么，2019房地產(chǎn)市場(chǎng)該怎樣呢？ 帶著疑問(wèn)我們一起來(lái)分析一下！
一、房地產(chǎn)政策
當(dāng)前正處于政策觀望期，“房住不炒”和“因城施策”兩個(gè)原則將堅(jiān)持，各地可能自下而上、明緊暗松，局部試探微調(diào)。2018下半年廣州嘗試著有一些小動(dòng)作卻沒(méi)有被叫停，這讓很多城市都開(kāi)始有些蠢蠢欲動(dòng)。但是，廣州沒(méi)有被叫停并不意味著其他城市就可以跟著放松。我們的政策早就不是一刄切的時(shí)代了。這幾年一直是一城一策，部分城市還是被中央嚴(yán)控的。比如北京、上海、深圳、成都等地，都是在中央掛名嚴(yán)控的城市。
預(yù)計(jì)2019年政策以結(jié)構(gòu)化放松為主，對(duì)一線、二線城市和三線、四線城市、供給端和需求端等差異化考慮。一線、二線城市行政管制適度松動(dòng)，以保障剛需和置換型改善需求為重點(diǎn)，適當(dāng)放松過(guò)緊的限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售措施。
二、市場(chǎng)情況
2019年房?jī)r(jià)走勢(shì)依然離不開(kāi)分化的主題。調(diào)控通常經(jīng)歷“量?jī)r(jià)齊升—成交降溫—有價(jià)無(wú)市—降價(jià)”的階段。2018年部分城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)被得到有效的遏制，上漲的勢(shì)頭已經(jīng)被休克療法有效的壓制住。
由于“四限”持續(xù)時(shí)間較久，政策邊際改善后，一線、二線城市中心區(qū)域存在房?jī)r(jià)補(bǔ)漲的潛在動(dòng)力。市場(chǎng)成交活躍度可能有所提升。若過(guò)緊的需求限制政策發(fā)生適度松動(dòng)，將有利于剛需及置換型改善性需求釋放。2019年一線、二線城市商品房銷售面積同比可能小幅增長(zhǎng)，增幅約0%-5%。大部分三線、四線城市需求側(cè)并沒(méi)有受到抑制，“四限”政策放松對(duì)其成交的提振作用有限。而棚改貨貝化安置比例降低對(duì)三線、四線城市影響較大，失去強(qiáng)政策托底的三線、四線地產(chǎn)成交可能重回基本面下行的通道。預(yù)計(jì)2019年三線、四線城市商品房成交面積同比下降，或降至-10%左右。
三、土地市場(chǎng)
2018年土地成交面積和成交價(jià)款增速較2017年明顯放慢，二者之間的缺口縮窄表明溢價(jià)率也在走低。且一二線城市降溫幅度較大，不僅其土地成交面積同比負(fù)增，且土地出讓金額占比下降。
預(yù)計(jì)2019年土地市場(chǎng)繼續(xù)降溫，成交面積較上年減少。客觀上，行業(yè)融資渠道受限使資金面總體較為緊張，開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金主要依靠企業(yè)自籌資金和定金及預(yù)收款，房地產(chǎn)企業(yè)的拿地能力總體在降低。主觀上，開(kāi)發(fā)企業(yè)或預(yù)期房?jī)r(jià)上漲幅度有限，貿(mào)然拿地可能“面粉貴過(guò)面包”。出于對(duì)行業(yè)利潤(rùn)空間的擔(dān)憂，有能力拿地的房企拿地意愿也有所下降。加之銷售增速下降，房企拿地行為更為謹(jǐn)慎。
四、房企層面
2019年房企融資環(huán)境可能得到一定緩解。2018年12月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)債券服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的通知》，其中包括支持AAA級(jí)優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行企業(yè)債，但同時(shí)“副面清單”也明確禁止將債券資金用于房地產(chǎn)投資，可能具有一定的信號(hào)意義。從準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低的公司債發(fā)行情況來(lái)看，近期房企發(fā)債審批速度加快，或?yàn)槠椒€(wěn)應(yīng)對(duì)償債高峰期。對(duì)于主要提供剛需改需的房企，2019年資金緊張的局面可能得到一定的緩解。
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最后更新: 2019-01-24 09:51:03
