[文章]主題： 蝸牛家房產小知識:期房怎么賣你知 ... 發(fā)布者： 蝸牛家
04/22/2019
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蝸牛家房產小知識:期房怎么賣你知道嗎
期房就是還在建中的房子，所以想要轉讓還是比較麻煩的。與普通的二手房交易不同，期房的轉賣需完成期房的權益轉讓。期房的權益轉讓是指預售商品房的預購人將其所預購的商品房的期權，轉讓給受讓人的法律行為。
先鋪墊一些基礎知識：期房現房是如何轉化的?
期房轉化為現房在實踐中有兩個條件：一是預購人與開發(fā)商簽署了房屋交接書，二是開發(fā)商辦理了房地產初始登記手續(xù)，取得了新建商品房房地產權證(大產證)。
當滿足上述兩個條件中的任何一個時，期房概念消失，權益轉讓受到阻礙，預購人可以待取得該房屋的房地產權證(小產證)后，以二手房過戶的形式實現轉讓。這種情況就簡單多了，在此不多敘述，那接下來只講期房如何實現轉讓。
首先，期房轉讓要滿足以下條件：
條件一：房屋尚處在期房階段
也就是還沒有滿足上面提到的期房轉化為現房的任何一個條件，期房尚不能以二手房過戶的形式實現轉讓。
條件二：須征得開發(fā)商同意
預購人必需取得開發(fā)商的同意，方能實現權益轉讓。開發(fā)商通常采用在預購人與受讓人簽訂的《權益轉讓書》上加蓋公章的形式，表明開發(fā)商已經同意該房產產權的轉讓。
那么問題來了，貸款未還完是否允許轉讓?
期房在還貸期間是允許轉讓的，但因為還存在房屋的買賣關系和信貸關系，因此轉讓必須征得開發(fā)商和貸款銀行的同意。開發(fā)商和貸款銀行同意轉讓的，需要轉讓人，開發(fā)商與受讓人共同辦理預售預購登記的變更手續(xù)，并與貸款銀行變更信貸合同的當事人。
期房轉讓的幾種情況：
情況一：付清全款時的權益轉讓
如果已付清全部房款的，可與第三方簽訂合同權益轉讓書，并書面通知房產商。第三方與開發(fā)商重新簽訂購房協(xié)議，權益轉讓。
情況二：仍在還房貸中的權益轉讓
如果在銀行有抵押貸款且貸款尚未還清的，可根據《擔保法》49條規(guī)定：抵押期間想轉讓的話，應通知銀行并告訴第三方轉讓物已抵押的事實，否則轉讓行為無效。
至于銀行貸款既可一次性還清后再轉讓，也可辦理轉貸手續(xù)，由第三方繼續(xù)還貸都可以，當然雙方不要忘了簽訂合同權益轉讓書。
情況三：未全部付清房款的權益轉讓
如果未全部付清房款，比如連首付都還未交齊的情況，第一預購人需征得開發(fā)商同意，與開發(fā)商辦理變更手續(xù)，并向開發(fā)商交一部分轉讓費用。
也就是說，要從法律上解除在預售合同中與開發(fā)商形成的權利、義務關系，而由權益轉讓中的受讓人繼受，開發(fā)商重新與第三方簽期房購買合同。
那么問題又來了，轉讓期房還要繳稅嗎?
轉讓期房的預購人既是向開發(fā)商預購期房的買方，又是向受讓人轉讓房屋期權的賣方，因此在開發(fā)商、預購人和受讓人之間形成了連續(xù)的兩次交易行為。
根據規(guī)定，權益轉讓中的預購人必須繳納他與開發(fā)商形成的預售合同關系所產生的契稅，而受讓人則應當在申領自己的小產證時繳納權益轉讓協(xié)議關系所產生的契稅。
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最后更新: 2019-04-22 15:26:46
