[服務項目]主題： 廣州珠江區購房指南:二手房買賣請 ... 發布者： 蝸牛家
04/18/2019
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廣州珠江區購房指南:二手房買賣請走好這十六步
之所以大家感覺二手房交易復雜，之所以在二手房交易過程中容易產生糾紛，其中一個很重要的原因就是大家對二手房交易的流程不熟悉，有時候賣方覺得應該先干這個，而買方覺得應該先干那個，雙方如果達不成一致就會僵持甚至產生矛盾。鑒于近期不少網友咨詢交易流程，今天蝸牛家將整個交易流程進行剖析，盡可能將每一步的細節都展現出來。
第一步：資金預算。打算買房子了，自己手里有多少錢，預算范圍是多少，至多能承受多少錢，需做到心中有數。
第二步：貸款資格初審。如果需要貸款，要打出征信報告和流水，找銀行的客戶經理或者專門的過戶貸款服務機構(比如煒哥，做個廣告哈!)做一下大體的初審，看看是否能貸下款來，看看大約的貸款額度和月還窾數。關于這個事情，煒哥曾經專門寫過一篇文章(《買房，一定先看貸款資料再交定金!》)，大家可以點擊詳細了解。
第三步：看房。現實中，很多人往往忽略了前兩步，盲目地去看房子，至終弄得自己很被動。前兩步大體確定之后，再去找品牌的房產中介公司，向其說清楚購房的需求和資金預算。房地產經紀人會根據您的具體情況匹配合適的房源。這個階段因人而異，有的人可能看半年，不一定能相中一套，花中挑花挑個眼花;有的人可能看一兩天，就確定了房子。
第四步：房屋查檔。確定意向房源之后，就要落實該房屋的權屬情況。賣方持房產證原件到房管局調取房屋檔案，了解房屋是否有抵押、是否有查封等限制交易的情況;如賣方提供的房屋合法，才可以上市交易，這一步至好有房地產經紀人或者買方陪同見證。
第五步：簽訂定金合同。看中房子并確定可正常交易后，如果想盡快將房子確定下來，買賣雙方可簽訂定金合同。
第六步：簽訂正式買賣合同。實際情況中，很多交易越過了第五步直接簽訂買賣合同。簽訂合同當日繳納定金、中介費等，約定首付交付時間、過戶時間、交房時間等各種細節以及違約責任。
第七步：限購資格審查。濟南市戶籍居民家庭需提交家庭成員驗證、婚姻證明、戶籍證明、擬購房人簽字的《家庭購房申請表》和《購房承諾書》;非濟南市戶籍居民家庭除以上材料外，還要提交自購房之日前3年內連續24個月(含)以上的已繳納社會保險的家庭成員姓名、驗證信息或者在本市繳納個人所德禾兌完稅證明原件、復印件;非濟南戶籍全日制大學本科(含本科)以上的購房者需提供驗證明、戶籍證明、婚姻證明、筆業正、學位證、勞動合同，6個月的已繳納社會保險證明;駐濟部隊現役軍人和現役武警家庭還應提供軍(警)驗證件原件和復印件，以及部隊開具的單位證明文件。
二手房交易注意事項
第八步：網簽。通過核驗的購房家庭，可在濟南不動產登記大廳辦理網上簽約手續。網上簽約完成后，賣方就不能將房屋再賣給其他人，有效防止一房二賣。
第九步：銀行貸款面簽。買賣雙方帶齊驗證、婚姻證明、戶籍證明、征信報告、流水、收入證明、網簽合同等材料，前往銀行進行面簽，等待銀行審批，一般一周時間出結果。該步驟階段，房地產經紀人會聯系專業的評估公司到房源處進行評估，評估機構向銀行出具評估報告，銀行一般會根據評估價格來計算購房者的貸款額度。
第十步：賣方解押。銀行貸款審批通過之后，如果賣方的房子有貸款，需先將貸款還清之后，才可進行過戶。賣方解押的資金從哪里來?此階段有時就會有分歧，我們可以分析一下：賣方賣房子說明他缺錢，此時讓他自己湊錢去解押，一般比較困難，這種情況下，大多數是用買方的首付款去解押，不足的部分只能賣方去解決或者找第三方掂資機構。
第十一步：過戶。房屋解押完成之后，買賣雙方攜帶申請人驗證明、不動產權屬證書和網簽合同去不動產登記大廳申請過戶，若是房改房需賣方夫妻雙方到場。
第十二步：繳稅。在不動產登記大廳申請后，拿著相應材料去稅務窗口申請繳稅，稅務機構聯網審核繳稅申請后，辦理完稅手續，如申請減免稅還需提供結婚證、原購房法據、原契稅完稅證明、房改房提供原購房收據(國有住房出倉收入專用票據)或原購房合同。
第十三步：領取新不動產證。辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證，一般三到五個工作日出新證。按照住宅類80元/件、非住宅類550元/件的標準向主管部門繳納費用之后，即可領取新證。
第十四步：辦理抵押登記。領取新證之后，等待銀行通知，帶齊驗證和不動產證前往濟南市政務服務中心辦理抵押登記，兩三個工作日可出他項權證。
第十五步：銀行放款。出他項權證之后，等待銀行放款，根據各個銀行的情況，放款時間也有所不同。目前銀行額度較為充足，一般一周左右時間即可放款。
第十六步：交房。將物業費、水費、電費、有線電視費、燃氣費、暖氣費、車位管理費等進行交接，同時將房門鑰匙、地下室鑰匙、報箱鑰匙等進行交接。至此，買方辦理了新不動產權證并實際收房，賣方拿到了全款，皆大歡喜，整個交易過程全部完畢。
實際交易中，一些順序也可以顛倒，買賣雙方可自行協商。比如，網簽的時間和給首付的時間，一般賣方為了保證自己的權益，會要求買方網簽時就要給首付;但此時銀行審批還未通過，銀行面簽時還需要網簽合同，所以站在買方立場，需要銀行審批通過之后，過戶之日再給賣方首付款;遇到這種情況，只能雙方協商，但煒哥建議采取過戶之日給首付的方式進行。
掌握這十六個步驟，您就能宏觀地駕馭整個交易過程，不至于亂了陣腳。當然每一步里面，也有很多注意事項，煒哥以后會慢慢道來。煒哥也祝愿您在二手房買賣過程有一個美好的體驗!
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最后更新: 2019-04-18 09:04:01
